Stai cercando di capire come comprare casa in modo sicuro? Tutte le accortezze cui prestare attenzione e una guida step-by-step sono in questo articolo!

Con l’economia che avanza, possedere un immobile è di sicuro una bella garanzia, e sapere come comprare casa in modo sicuro è la prima cosa di cui bisognerebbe preoccuparsi quando si infila la punta del naso in questo vastissimo mondo che è la compravendita delle case.

Ma procediamo con ordine: comprare casa di certo è un investimento molto grande, che condizionerà la tua vita futura, sia nel bene che nel male. In particolare, in questo articolo di oggi vedremo come:

• Scegliere la zona giusta;
• Valutare lo stato della casa;
• Quali sono i documenti necessari;
• Prendere un mutuo;
• Eseguire la trattativa e la proposta di acquisto;
• Avere le chiavi in mano!

Come comprare casa in modo sicuro: ricerche e decisioni preliminari

Quando dobbiamo comprare casa ci sono diverse cose a cui bisogna assolutamente prestare attenzione, per evitare di incorrere in situazioni spiacevoli, sia emotive che economiche.

La cosa fondamentale, che non deve mai mancare, in nessuna parte dell’acquisto, è la consapevolezza che non bisogna operare in maniera frettolosa: l’acquisto di una casa è qualcosa che va calcolato nel miglioro modo possibile, anche nei suoi minimi particolari; anzi, la volontà di un potenziale venditore di voler concludere in modo frettoloso può essere il primo campanello d’allarme che c’è qualcosa che non va.

Detto ciò, andiamo al primo passo: scegliere la zona giusta. Ciò che davvero determina quale zona dovremmo scegliere per l’acquisto della nostra casa, è lo stile di vita.

Sicuramente, quando si abita in centro, le comodità sono tante: se prendiamo come esempio l’aspetto dei mezzi pubblici, è quasi inutile stare a parlarne. In ogni città del mondo, nella parte centrale, ci sono sempre più mezzi di trasporto pubblici (anche notturni) che possono rivelarsi quasi indispensabili per la vita di tutti i giorni, specialmente in città non troppo grandi, a dispetto della periferia, dove alcune volte non sono nemmeno presenti. Ecco quindi che questo incide anche su tanti altri fattori: per sposarci abitando in periferia, sarà necessario essere patentati e avere il proprio mezzo; questo significa sicuramente tempi più liberi e orari più flessibili, ma anche più spese in termini economici. Abitando in zone centrali invece si può tranquillamente viaggiare sui mezzi, i quali di solito collegano molto bene le parti centrali delle città. Si può inoltre pensare, per itinerari brevi, di optare per una bici o un monopattino elettrico, cosa che sarebbe impossibile da fare se si vive in periferia.

D’altro canto, non è facile trovare una casa che disponga di un ampio spazio esterno quando si vive in pieno centro. Quindi, per un approfondimento sul capire come scegliere per davvero la zona che fa al caso nostro, dai un’occhiata a questo articolo.

Andiamo allo step preliminare successivo, ovvero: valutare preliminarmente la casa. Ci sono infatti delle cose che si possono vedere a occhio nudo o facendo qualche domanda, senza il bisogno di poter accedere ai documenti della casa: è importante però saperle prima, altrimenti ci si potrebbe ritrovare ad andarcene dalla visita senza averci fatto caso!

Quando si vuole comprare casa in modo sicuro, bisogna prestare attenzione davvero a tutto: ciò include lo stato fisico in cui troviamo la casa, dato che la sistemazione di queste cose andrà a tangere la spesa finale totale per l’acquisto.

Particolari evidenti

• Porte e finestre: verificate lo stato sia della parte fissa (infisso) sia di quella mobile (serramento); verniciatura, funzionamento di maniglie e serrature, eventuali spifferi, etc;
• Impianti idrico e sanitario: verificate che i sanitari siano in buono stato, e se ci sono predisposizioni comode per lavatrice e lavastoviglie;
• Sfoghi per il gas: controllate che in cucina ci siano i fori e i condotti necessari per gli scarichi delle attrezzature che ne necessitano, come cappe e fori di aerazione;
• Riscaldamento: verificate se è autonomo (scelta migliore) o centralizzato. Se centralizzato, prendete tutte le informazioni in merito;
• Impianto elettrico: quante prese ci sono in casa? Sono nelle posizioni corrette o bisognerà rimappare i tragitti dei cavi? E in che condizioni si trova il quadro elettrico?
• Muri e soffitti: verificate se vi trovate in presenza di eventuali macchie di muffa o di umidità. Queste potrebbero rivelare problemi di coibentazione, o perdite. Eseguite questo controllo anche in eventuali box, solai, cantine, palchettoni o sottotetto.

Particolari non evidenti

Per quanto riguarda i particolari che non è possibile notare a colpo d’occhio, si consiglia di rivolgere domande a chi ci sta mostrando l’immobile riguardo:

• L’isolamento termico: i muri esterni hanno un cappotto termico? Come reagisce l’immobile al caldo estivo? E alle intemperie invernali?
• Inquinamento acustico: si dispone di doppi vetri per le finestre? I vicini, le palazzine e il quartiere circostante, comprese le attività, sono tranquille e silenziose? Quando andate a vedere casa, fate anche un giro intorno all’isolato per notare la presenza di attività che potrebbero dar fastidio in futuro mentre si riposa, come bar o discoteche;
• Informazioni generali sull’impianto del gas, se ce n’è uno.

La proposta di acquisto

Ovviamente, per comprare casa in modo sicuro, dovranno esserci delle precauzioni prima di fare la famosa proposta d’acquisto. Quali sono queste precauzioni? Semplice, consistono nel procurarsi tutta serie di documenti. Questi, ad esempio, possono servire a garantire che sull’immobile non ci siano ipoteche, o che colui che vi sta vendendo la casa ne è l’unico proprietario, certificati di abitabilità, stato dei condoni.. etc. Se ci si affida ad una agenzia immobiliare (seria!), ci penserà lei a sbrigare tutta questa parte amministrativa; però è comunque bene sapere come impiegano il loro tempo quando ci aiutano a comprare casa. Inoltre si deve specificare che la loro provvigione non deve superare il 3%, IN NESSUN CASO.

I documenti principali sono:

• Atto di provenienza dell’immobile (atto notarile con cui è stato acquistato dai vostri venditori a suo tempo l’immobile, ovvero successione con cui il venditore ha ricevuto in eredità l’immobile, ovvero atto di donazione);
• APE – Attestato di Prestazione Energetica;
• Schede catastali;
• Pratica edilizia comunale e progetti;
• Eventuali CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata) e DOCFA (Documento Catasto Fabbricati);
• Visure catastali (consentono la consultazione degli atti e dei documenti catastali);
• Certificato di agibilità;
• Dichiarazioni di conformità impianti elettrico e idraulico;
• Atto di mutuo (se l’immobile è ancora gravato da ipoteca).

Controlla che tutti questi documenti siano presenti e chiedi di visionarli, prima di firmare la proposta di acquisto sottoposta dalla tua agenzia immobiliare.

Veniamo ora alla formulazione della proposta d’acquisto.

Innanzitutto, la proposta di acquisto è l’atto attraverso il quale si comunica al venditore che si è intenzionati di acquistare quell’immobile a quel prezzo. Sappi che finchè non viene accettata, il venditore non ha vincoli, ergo: è libero di visionarne anche altre. Solitamente, la proposta di acquisto (ovviamente compilata in forma scritta) viene corredata con un assegno intestato al venditore che va dal 5% al 10% del totale, come acconto. L’unica cosa a cui il venditore è vincolato, è di fornirti una risposta scritta alla proposta entro un termine da te stabilito nella stessa, sia che questo sia negativo o positivo. Comunque, finchè il contratto non è “concluso”, tu puoi ancora cambiare idea e revocare la richiesta: il contratto viene considerato concluso nel preciso istante in cui il proponente viene a conoscenza del fatto che il venditore ha accettato la sua proposta di acquisto. Quindi, se per esempio Gianni fa una proposta di acquisto a Beppe, Beppe è tenuto a comunicargli l’esito della sua proposta, sempre in forma scritta. Supponiamo che Beppe rediga un atto in cui accetta la proposta di Gianni: bene, in questo momento, il contratto non è ancora concluso, in quanto Gianni non ne è al corrente. Dall’esatto momento invece in cui Gianni ne verrà informato personalmente, a quel punto non sarà più possibile revocare la proposta.

L’unica eccezione a questa regola è se ti sia imposta la regola, secondo l’art. 1329 c.c., di “mantenere ferma la proposta per un certo tempo”. In quel caso, prima dello scadere del tempo previsto, ogni tentativo di revoca sarà vano.

Preliminare di Compravendita (Compromesso)

Una volta che la proposta di acquisto è stata accettata e si è al corrente di ciò, si può passare alla fase successiva: il preliminare di compravendita (o anche detto Compromesso).

Il compromesso non è obbligatorio per poi stipulare l’atto notarile, ma è una garanzia per l’acquirente. E’ un contratto in cui bisogna riportare gli stessi, esatti dati che verranno poi inseriti nell’Atto di Compravendita, come ad esempio: informazioni di tutte le parti sia venditrici che acquirenti, importi, modalità di pagamento, nome del notaio, tutte le informazioni dell’immobile (descrizione, estremi catastali, conformità urbanistiche, abitabilità, anno di costruzione, garanzie del venditore sulle ipoteche, vincoli o morosità condominiali, etc).

Ma prima, c’è un ulteriore cosa che si può fare per evitare incombenze indesiderate in futuro: sto parlando della due diligence. La due diligence è un’indagine di natura legale, urbanistica, edilizia, catastale, strutturale e impiantistica tesa a verificare la conformità alla normativa tecnica e amministrativa del bene immobile in questione. Inoltre, oltre a permetterti di conoscere approfonditamente l’immobile e di condurre la questione in modo sicuro, abbrevia anche notevolmente le tempistiche, in quanto conferma la presenza o l’assenza di cose per cui bisogna spendere del tempo extra.

Ma torniamo al preliminare di compravendita. Fondamentalmente, è quell’accordo attraverso il quale il venditore si obbliga a vendere l’immobile all’acquirente, impegnandosi a stipulare un contratto futuro, quello definitivo, col quale avverrà il vero e proprio trasferimento della proprietà.

Il compromesso inoltre trasforma l’acconto, il famoso assegno di cui abbiamo parlato prima nella proposta di acquisto, in una vera e propria caparra confirmatoria: una garanzia degli obblighi da te assunti una volta compiuta la sottoscrizione.

È molto importante che il compromesso sia trascritto. Questo perchè la trascrizione dello stesso vale come una vera e propria “prenotazione” dell’acquisto di quel bene immobile, che impedisce quindi al venditore di darlo a terzi, di iscriverci ipoteche e altri brutti tiri mancini che a volte si è costretti a dover fronteggiare.

Il mutuo

Solo dopo la trascrizione del compromesso, se necessario, è consigliato richiedere il mutuo. Cos’è il mutuo? Nient’altro che un prestito devoluto interamente all’acquisto del proprio bene immobile. Per prenderlo c’è bisogno di presentare alcuni documenti e garanzie, come ad esempio un documento d’identità, il codice fiscale e stato di famiglia, documenti reddituali (copia delle ultime buste paga o degli ultimi cedolini della pensione, Modello 730 o Certificazione Unica per lavoratori dipendenti, copia dell’iscrizione alla Camera di Commercio per lavoratori autonomi, etc) e documenti dell’immobile (proposta di acquisto e compromesso). Molto probabilmente ve ne verranno richiesti altri, ma succederà di volta in volta, in diretta discrezione dal singolo istituto di credito.

L’ Atto di Compravendita

L’Atto di Compravendita, conosciuto anche come Rogito, è quel contratto attraverso il quale il venditore trasferisce ufficialmente la proprietà dell’immobile, dietro l’avvenuta riscossione del prezzo convenuto.

L’Atto di Compravendita è redatto in forma pubblica proprio per garantire l’identità sia dell’acquirente che del venditore, per garantire la legalità dell’atto e la veridicità del suo contenuto. Sappiate che il notaio ha l’obbligo di trascrivere il rogito all’interno dei Registri Immobiliari entro 20 giorni dalla conclusione ufficiale dell’accordo, per evitare che altre persone possano avanzare richieste o pretese sull’immobile, ormai a tutti gli effetti di vostra proprietà.

Come comprare casa in modo sicuro: Conclusione

Eccoci alla fine di questa guida sul comprare casa in modo sicuro!

Ovviamente queste sono solo informazioni preliminari, va da sè che bisognerà rivolgersi ad un team di professionisti come ItalHome per essere seguiti al meglio lungo questo viaggio meraviglioso che è comprare la casa dei propri sogni.

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