Stai cercando come calcolare il valore di un immobile? Ecco l’articolo che cercavi!

I motivi per cui si voglia capire come calcolare il valore di un immobile possono essere svariati: si potrebbe cercare di farlo perchè abbiamo bisogno di venderne uno nostro, e quindi vogliamo farci un’idea nostra di quanto possiamo ricavarci, o magari semplicemente perchè si vuole controllare che il prezzo di vendita di quello che vogliamo acquistare sia adeguato alla situazione.

Insomma, quale che sia la tua motivazione, in questo articolo troverai una spiegazione semplice e accurata di come calcolare il valore di un immobile semplicemente avendo a disposizione le informazioni che lo riguardano!

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Da dove partire?

Se sei in questo articolo, molto probabilmente non sei un grande esperto di questo settore, e quindi partiamo dalle basi delle basi in merito al come calcolare il valore di un immobile; tutta la teoria del come si fa è fondata su questa unica, semplice formula:

“Superficie Commerciale” x “Quotazione al m2” x “Coefficienti di Merito” = Valore di Mercato.

Questa è valida per qualunque tipo di immobile, sia esso un appartamento, una villa, un magazzino o persino un terreno.

Ma vediamo di definire ognuno di questi valori che formano la nostra bella formuletta!

Superficie Commerciale

La Superficie Commerciale è uno degli elementi più essenziali se vuoi capire come calcolare il valore di un immobile in quanto è un parametro oggettivo a cui ci si può attenere per valutazioni di natura patrimoniale: è chiamata anche “Superficie Commerciale Vendibile (abbreviato SCV).

Questa include tre elementi al suo interno: le superfici coperte, le superfici scoperte e le pertinenze.

Con superfici coperte intendiamo quelle calpestabili, inclusi i muri interni ed esterni dell’unità principale. Si può calcolare il 100% di queste e il 100% anche delle pareti divisorie interne che non siano portanti e le pareti perimetrali (se in comune, vengono conteggiate su 25cm anzichè su 50). Invece le superfici delle pareti di confine con altre unità immobiliari, o magari con altri locali condominiali, vanno calcolate al 50% della loro estensione.

Con superfici scoperte invece si intendono terrazze, balconi, giardini e patii. Se i balconi o le terrazze sono coperti, come i patii e i portici, si calcola il 35% della superficie totale; se invece sono scoperti, purtroppo potremo calcolarne solo il 25%. I giardini di appartamenti valgono il 15%, mentre se sono di ville solo il 10%. Infine, dell’estensione totale delle verande, possiamo calcolarcene il 60%.

Con pertinenze invece intendiamo qualunque posto auto, sia coperto che scoperto, le cantine, locali interrati e/o mansarde. In questo caso però la valutazione è molto soggettiva in base al loro stato qualitativo, alla loro dimensione e a dove si trovano. Abbiamo comunque un criterio generale con cui valutare questi vantaggi: Per esempio le mansarde, quando rifinite, si possono calcolare all’80%; i locali interrati abitabili circa il 60%, per i posti auto sono il 25% o il 50%, rispettivamente scoperto e coperto. I box vanno da un minimo di 40 a un massimo di 80% ed infine, le cantine, soltanto il 25%.

Quotazione al m2

La Quotazione al m2 altro non significa se non quanto vale ogni m2 della nostra casa. Per ottenere questo valore, il valore dell’immobile al metro quadro, bisogna moltiplicare il “Coefficiente dell’OMI” per i metri quadrati complessivi (ottenuti dal calcolo della Superficie Commerciale).

Ma cos’è il Coefficiente dell’OMI? Vediamolo insieme!

OMI è l’acronimo di Osservatorio del Mercato Immobiliare, una sezione dell’Agenzia delle Entrate che si occupa della gestione dei dati riguardanti le quotazioni immobiliari. Nello specifico si occupa proprio di calcolare quanto un m2 dovrebbe valere in base alle infinite situazioni che possono verificarsi, distinguendone il valore ad esempio in base allo stato, all’ubicazione, alla destinazione d’uso, etc.

Le loro quotazioni sono quindi lo strumento che si utilizza per stabilire il valore al m2. Queste vengono pubblicate due volte l’anno, 1 per ogni semestre. Ovviamente la suddivisione va in base al comune in cui si risiede. Per calcolare quanto vale un m2 nella tua zona, ti basterà entrare sulla pagina ufficiale dell’Agenzia delle Entrate, selezionare il tuo comune, il semestre per cui vuoi ricevere la valutazione, la provincia ed in fine la zona: in pochi secondi avremo il nostro risultato e, una volta ottenuto, ci basterà moltiplicarlo per il numero ottenuto nella Superficie Commerciale.

Coefficienti di Merito

Veniamo all’ultimo valore che, nel sapere come calcolare il valore di un immobile, è di fondamentale importanza: il Coefficiente di Merito. In questi rientrano diversi valori, come il piano in cui l’immobile si trova, di che tipo di riscaldamento si usufruisce, e persino la luminosità. Ovviamente per ognuno ci sono degli specifici, vediamoli insieme:

Stato: 10% per Nuovo o Finemente ristrutturato, 5% per Ristrutturato, 0% per Buono stato, -10% se è da ristrutturare.

Stato locativo: 100% per le abitazioni “libere”, -20% per quelle a canone libero e -5% per quelle locate a livello stagionale.

Esposizione: 10% per esposizione esterna con vista panoramica, 5% per esposizione esterna, 0% per quella che verrebbe considerata “mista”, -5% per l’interna e -10% per una completamente interna.

Luminosità: 10% per molto luminoso, 5% per luminoso, 0% per mediamente luminoso e -5% per un ambiente poco luminoso.

Piano: L’attico ha un bel 20% in più se c’è l’ascensore, mentre senza prende addirittura -20%. L’ultimo piano vale il 10% con ascensore, mentre -30% senza. Un piano superiore (come il penultimo) vale 5% in più con ascensore, -30% senza. Il terzo piano ha 0% da aggiungere se c’è l’ascensore, ma perde il 20% se non c’è. Secondo piano -3% con ascensore, -15% senza. Il primo piano è un -10% sia con che senza ascensore, mentre il piano terra o rialzato vale -10% con giardino e -20% senza. Per i seminterrati invece, sia che ci sia l’ascensore o no, c’è il -25%.

Riscaldamento: infine per il riscaldamento bisogna sommare 5% in più se è autonomo, 2% se è centralizzato con contabilizzatore, 0% se è centralizzato senza il contabilizzatore, e -5% se è del tutto assente.

Conclusione

Complimenti! Hai ora visto come calcolare il valore di un immobile! Ovviamente ci sono molte, moltissime altre cose da sapere in merito e rivolgerti ad un team di esperti come noi, grazie alla presenza dei nostri notai, legali, periti e geometri, ti faciliterà di molto sia il calcolo del valore dell’immobile che la buona riuscita della compravendita.

Spero che questa guida ti sarà utile e che tu possa utilizzarla al meglio per mettere insieme la casa dei tuoi sogni proprio come la desideri, con tutte le comodità fondamentali di cui necessiterai, oppure per vendere con successo quella che stai cercando di vendere.

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